《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉租的出租人可以解除合同?！蓖瑫r，我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定：未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。對此。不少人認為，未經(jīng)出租人同意擅自轉租的合同無效。筆者認為這種觀點過于草率。 對于這兩處規(guī)范性文件的關系問題，筆者以為：合同法是民事法律關系的一部基本法律，是由全國人大制定的，而且其出臺時間遠遠晚于建設部《城市房屋租賃管理辦法》，故其效力遠遠高于建設部《城市房屋租賃管理辦法》。我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時我國最高人民法院關于對《合同法》的解釋（二）對合同效力的認定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。我國《合同法》以充分尊重當事人意思自治為原則，對合同無效的認定標準上采取嚴格原則，其目的是鼓勵交易，繁榮經(jīng)濟。只有法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定可作為認定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。所以，建設部《城市房屋租賃管理辦法》的“未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效”的規(guī)定僅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作為認定合同是否生效的依據(jù)。 但是，合同法第224條規(guī)定是否就意味著擅自轉租的合同無效或效力待定呢？筆者認為未必如此。 首先，筆者認為不能因為轉租合同未經(jīng)出租人事先同意而當然地認定為無效。因為合同法明確規(guī)定認定合同無效必須有法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對于擅自轉租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并沒有一概禁止轉租。 其次，不能因為出租人不同意轉租而認定轉租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉租合同均有效，只不過轉租合同只約束轉租人和轉承租人。即使出租人解除了合同，轉租合同仍然對合同雙方有一定約束力，轉承租人可以根據(jù)轉租合同的約定要求轉租人承擔賠償責任。 最后，出租人不同意轉租而主張解除合同只導致轉租合同從出租人提出該主張起終止。轉租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉租人有承租權。隨著原租賃關系的解除，承租人就不再有承租權了，就無法履行轉租合同了，轉組合同就失去了存在的基礎。但這只意味著轉租合同的終止，并非無效。