售房返租也叫售后包租、售后回租，在這種銷售方式下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)，若低于按揭月供，差額由消費(fèi)者貼補(bǔ)?！　》康禺a(chǎn)市場(chǎng)素有“不炒不活”的說(shuō)法，一直都有這么一批職業(yè)投資者在其中制造和尋找機(jī)會(huì)，成為樓市里不可忽視的一種力量。他們中不少人有一套完整規(guī)范的保障機(jī)制和誘導(dǎo)手段來(lái)吸引投資，技巧性地引導(dǎo)炒樓行為，爭(zhēng)得巨大利潤(rùn)空間。售房返租的技巧在于將樓盤分割成一個(gè)個(gè)小單元，分割越小，總價(jià)就越低，從而造成投資金額少，以吸引更多的散戶，故而應(yīng)對(duì)“返租回報(bào)"持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。　　首先，即便再具有蠱惑性的返租回報(bào)也得推敲推敲。如果我們把租金、稅費(fèi)、利息等因素考慮進(jìn)去，恐怕返租率就會(huì)大打折扣。譬如租金，一些項(xiàng)目還沒有交房，開發(fā)商便替客戶想出一個(gè)租金的數(shù)字來(lái)，算出來(lái)的投資回報(bào)往往會(huì)嚇人一跳。稅費(fèi)在租金中占有一定比重，理應(yīng)是每一個(gè)投資者考慮的重要內(nèi)容。還有更多的因素計(jì)算者都給故意或無(wú)意的忽略掉了，諸如裝修的投入、物業(yè)管理費(fèi)、買房的各種稅費(fèi)、家具及電器的投入，而且，購(gòu)房返租是建立在一系列假設(shè)上，要所購(gòu)的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，這個(gè)美麗的肥皂泡就會(huì)灰飛煙滅。事實(shí)上，一個(gè)商鋪三年之內(nèi)如果不能做旺，無(wú)論是發(fā)展商還是消費(fèi)者都是難以堅(jiān)持下去的?！　×钊瞬话驳氖牵F(xiàn)在流行的返租回報(bào)方式，有的沒有設(shè)定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，如由銀行擔(dān)保，或由保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)等，靠的只是發(fā)展商的一張嘴。這樣大的投資，對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，沒有切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)保障是絕對(duì)不行的。細(xì)想還不難發(fā)現(xiàn)，“返租”的方式其實(shí)是發(fā)展商將物業(yè)所有權(quán)順利賣給小業(yè)主，風(fēng)險(xiǎn)自然落到業(yè)主身上，發(fā)展商則以高于回報(bào)率的價(jià)錢租出去，無(wú)形中充當(dāng)了一回中介的角色，得到一筆無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的利潤(rùn)。問(wèn)題是，萬(wàn)一物業(yè)租不出去，萬(wàn)一租價(jià)達(dá)不到回報(bào)率，萬(wàn)一發(fā)展商的資信或投資組合出現(xiàn)問(wèn)題或開發(fā)商跑了，業(yè)主到底能與誰(shuí)一起賺錢暢丁扳股殖噶幫拴爆莖？以前某商場(chǎng)也采勸返租回報(bào)”的營(yíng)銷方式，提出“今天借你一桶水，明日還你一桶油”，最后不要說(shuō)油，水也打了“竹籃”?！　“咐?　　*某房地產(chǎn)有限公司1996年與葛姓業(yè)主達(dá)成售后回租協(xié)議，后因房產(chǎn)公司未履行合同，少付以至不付其承諾的租金，遂被業(yè)主拽上法院。令人哭笑不得的是，作為被告的房產(chǎn)公司敗訴后提起上訴竟稱：包租的實(shí)質(zhì)是變相融資行為，房產(chǎn)公司不具備提供融資服務(wù)的主體資格，因此租賃承諾確認(rèn)書違反國(guó)家金融法律、法規(guī)的規(guī)定，屬非法融資，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。該公司為了贏官司不得不說(shuō)出了搞售房返租動(dòng)機(jī)?！　》底馐峭ㄟ^(guò)將已有社會(huì)資源的再配置從中獲取高額租金的行為，本身并不直接增加社會(huì)財(cái)富；而返租業(yè)務(wù)并非所有企業(yè)都可以經(jīng)營(yíng)，必須是經(jīng)過(guò)特許的極少數(shù)融資租賃公司才有權(quán)經(jīng)營(yíng)，這種經(jīng)營(yíng)的特許缺乏必要的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，導(dǎo)致返租經(jīng)營(yíng)權(quán)向“特權(quán)”轉(zhuǎn)化，從而使“尋利”向“尋租”轉(zhuǎn)化，把原本能夠增進(jìn)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)福利行為，變成了“尋求直接的非生產(chǎn)性利潤(rùn)”?！　?廣州:名匯商城"返租"案30戶業(yè)主勝訴　　5年前，眾多投資者以“返租”形式在上下九的名匯商城買鋪，本計(jì)劃5年能拿回6成購(gòu)鋪款。今年春季，商城開發(fā)商卻以嚴(yán)重虧損為由，緊急叫停返租，業(yè)主們著急討租金不算，更要求將返租進(jìn)行到底，戰(zhàn)火因此鬧上法庭?！　∪涨埃鬄撤ㄔ阂环矫媾袥Q駁回了開發(fā)商解約的請(qǐng)求，另一方面判令開發(fā)商須在1月內(nèi)一次性將拖欠租金付清業(yè)主?！　》ㄔ号袥Q：虧損與解約無(wú)關(guān)開發(fā)商理應(yīng)返租　　今年3月底，名匯商城58戶業(yè)主聯(lián)合起來(lái)將糾紛訴諸法律，要求開發(fā)商廣州華虹房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司（下稱華虹公司）償付所欠的1萬(wàn)多元至40多萬(wàn)元不等的租金；并要華虹繼續(xù)履行5年返租之約?！　∪涨?，大部分業(yè)主拿到了荔灣區(qū)法院對(duì)這宗系列案的一審判決。法院首先確認(rèn)華虹與業(yè)主們之間的返租協(xié)議合法有效。對(duì)華虹公司的解約請(qǐng)求，法院認(rèn)為：出口被封也好，“非典”也罷，都是華虹公司所遇的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不屬于“不可抗力”，華虹本身經(jīng)營(yíng)虧損也不是法定的解除合同事由，名匯公司無(wú)盈利更與本案無(wú)所關(guān)聯(lián)。據(jù)此，法院駁回了華虹要求解除返租合同的請(qǐng)求。對(duì)業(yè)主們索要返還被欠租金和滯納金的請(qǐng)求，法院則給予了支持?！　∵B日來(lái)，30戶業(yè)主陸續(xù)拿到了勝訴判決。廣東南方福瑞德律師事務(wù)所的曹宇瞳律師分析說(shuō)，如果判決生效，意味著開發(fā)商必須繼續(xù)履行當(dāng)初的返租承諾，直至合同期滿為止?！　∈录胤牛洪_發(fā)商虧損停止返租　　名匯商城位于廣州市黃金商圈下九路。1999年，其開發(fā)商華虹公司打出誘人廣告：購(gòu)買名匯商鋪，開發(fā)商將向業(yè)主返租該鋪，每年付給業(yè)主購(gòu)鋪款的12％作租金，5年后，業(yè)主將能拿回當(dāng)初購(gòu)鋪款的60％。在購(gòu)鋪的頭5年，業(yè)主們不僅無(wú)需供鋪（有租金可代替供鋪款），還能享受多余的租金?！　V告甫一打出，眾多市民不惜出高價(jià)在此買鋪投資。據(jù)估算，名匯2樓至4樓有上千戶業(yè)主，然而從2002年起，華虹公司開始拖欠部分業(yè)主的租金。今年3月，華虹公司向業(yè)主們發(fā)出提前終止租賃合同的通知，正式提出與業(yè)主終止租賃合同。理由是名匯商城的經(jīng)營(yíng)者——名匯商貿(mào)發(fā)展有限公司幾年來(lái)均無(wú)盈利，華虹嚴(yán)重虧損，現(xiàn)已無(wú)力返租。