【轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)】　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法　　市場(chǎng)法是房屋租賃市場(chǎng)公開(kāi)、租賃信息充分時(shí)首選的一種方法。評(píng)估時(shí)應(yīng)廣開(kāi)信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會(huì)資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)交易實(shí)例時(shí)，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場(chǎng)比較時(shí)的不可或缺的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)的租賃價(jià)格?！　。ǘ┦找娣ā　∈找娣ㄊ窃谧赓U房屋預(yù)期收益可預(yù)測(cè)或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。收益法評(píng)估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計(jì)算和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項(xiàng)稅費(fèi)全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度?！　。ㄈ┏杀痉ā　≡谑袌?chǎng)難以提供類似估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測(cè)凈收益時(shí)，成本法可以作為主要的估價(jià)方法。成本法是采用成本累加的方法計(jì)算房屋租賃價(jià)格的一種方法。成本法評(píng)估房屋租賃價(jià)格由八項(xiàng)因素構(gòu)成：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)。采用該方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先求取建筑物的重置價(jià)格。一般通過(guò)政府公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定；也可采用按工程造價(jià)估算等方法求取?！　。郯咐?-7］　　××市××區(qū)××巷××號(hào)辦公用房房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）　　一、委托人（略）　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）　　三、估價(jià)對(duì)象　　委估房屋位于寧波市××區(qū)××巷××號(hào)，為一幢六層磚混結(jié)構(gòu)房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，南、北面為住宅小區(qū)，交通便捷，附近公共配套設(shè)施齊全，主要以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，有寧波市××廣場(chǎng)辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等?！　≡摲课萁ㄓ诰攀甏衅冢?、電；衛(wèi)齊全，有室內(nèi)樓梯一部，衛(wèi)生間每層共用。委估房屋位于第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計(jì)建筑面積936．55㎡，每層建筑面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級(jí)為基本完好房，工程質(zhì)量和維護(hù)保養(yǎng)狀況較好。該房屋現(xiàn)空置，房屋所有權(quán)人為甲公司，目前無(wú)租賃、抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡(jiǎn)單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)　　委估房屋占有范圍內(nèi)的土地系國(guó)有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國(guó)有土地使用權(quán)面積為148．5㎡，由于占有范圍內(nèi)的土地使用面積較小，空?qǐng)龅匦?，停車位較緊張?！　∷?、估價(jià)目的：為委托人了解房地產(chǎn)的租賃價(jià)格作參考　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年1月6日　　六、價(jià)值定義　　本報(bào)告評(píng)估的是寧波市××區(qū)××巷××號(hào)國(guó)有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長(zhǎng)期（6～8年）的月市場(chǎng)租金，以人民幣為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。　　七、估價(jià)依據(jù)（略）　　八、估價(jià)原則（略）　　九、估價(jià)方法　　由于寧波市該類房地產(chǎn)在近期有一定量的租賃實(shí)例，故本估價(jià)報(bào)告采用市場(chǎng)法評(píng)估。同時(shí)，該房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，所以也可用收益法來(lái)評(píng)估?！　【唧w評(píng)估時(shí)先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為國(guó)有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估出國(guó)有出讓土地上房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，再計(jì)算出租賃價(jià)格中所含的因國(guó)有劃拔土地而需上交國(guó)家的土地收益值?！　∈?、估價(jià)結(jié)果　　本估價(jià)公司根據(jù)評(píng)估目的、遵循估價(jià)原則、按照評(píng)估工作程序、選取科學(xué)的評(píng)估方法、在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密、準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素分析，確定寧波市××區(qū)××巷××號(hào)辦公用房，建筑面積為936．55㎡房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年1月6日的租賃價(jià)格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬(wàn)伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價(jià)：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產(chǎn)管理部門代收代繳。　　十一、估價(jià)人員（略）　　十二、估價(jià)作業(yè)日期　　2006年1月6日至2006年1月20日　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限　　本估價(jià)報(bào)告使用期限自出具之日起為六個(gè)月。如超過(guò)該期限，本估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。　　十四、有關(guān)說(shuō)明　　由于寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)該文件計(jì)算的土地收益值為936元/月，和本公司評(píng)估計(jì)算的4451元/月相距甚遠(yuǎn)，這主要是由于1995年至今已有十多年，房地產(chǎn)價(jià)格已發(fā)生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)，將造成國(guó)家土地收益的大量流失。所以本公司對(duì)租賃價(jià)格中所含的土地收益值進(jìn)行了重新評(píng)估，供委托人及房地產(chǎn)管理部門參考?！　幉ㄊ小痢羺^(qū)××巷××號(hào)辦公用房房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估技術(shù)報(bào)告　　一、個(gè)別因素分析　　該大樓建于九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，總建筑面積為936．55㎡，有一部室內(nèi)樓梯，衛(wèi)生間每層共用，層次偏低，環(huán)境一般，辦公大樓前空地較少，停車?yán)щy，但旁邊有××廣場(chǎng)的停車場(chǎng)?！　∞k公樓內(nèi)部設(shè)施較簡(jiǎn)單，僅有水、電、衛(wèi)、電話、寬帶。內(nèi)部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低?！　「鶕?jù)委托人的要求，本公司評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象整體出租6年至8年的租賃價(jià)格，整體出租面積較大，年限較長(zhǎng)。租賃對(duì)象可以定位為需要大面積辦公場(chǎng)所的長(zhǎng)期租賃客戶。由于租賃期限較長(zhǎng)，承租人會(huì)對(duì)房屋作一定的裝修、裝飾?！　《?、區(qū)域因素分析　　該地段為寧波市一類地段，處于××區(qū)××社區(qū)內(nèi)，附近公共配套設(shè)施齊全，主要有××廣場(chǎng)、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價(jià)對(duì)象處于××巷的小巷中，小區(qū)位狀況較差，又處于住宅區(qū)中，整體檔次不高。　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域特點(diǎn)，租賃對(duì)象可以定位為對(duì)地段要求較高，辦公場(chǎng)所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業(yè)單位。